前期物业管理的定义

前期物业管理与早期介入的区别主要表现在：一是内容和作用不同，前期物业管理是物业服务企业对新物业项目实施的物业管理服务；早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支持。二是服务对象不同，前期管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用，早期介入服务的对象是建设单位，并由建设单位根据约定支付早期介入服务费用。

前期物业管理的内容

一、物业的承接查验

承接查验是物业服务企业实施前期物业管理的一项重要内容。物业服务企业除了和物业建设单位办好正常的承接查验手续外，物管人员应熟悉小区的规划建设情况，了解不同房屋套型的布局情况，了解小区配套设施的建设情况等等，以便于业主的查询。

二、业主入住及装修管理

业主入住及装修管理是前期物业管理的另一项重要工作，也是容易引起投诉的重要环节，弄不好就发生推诿扯皮。物业服务企业在业主入住及装修之前要制定周密的计划，将业主必须遵守的规则和要求公布上墙，以便业主了解和执行。

三、前期卫生保洁

前期卫生保洁是小区物业管理的重要环节，前期物业管理的卫生保洁应根据收费标准来确定保洁的方法和任务。通常情况下，前期物业管理中，由于装修得业主比较集中，往往是前边扫了后边倒，保洁无法达到应有的效果，小区始终处于一种脏乱的状态。针对这种实际，前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装修垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加大宣传和督查力度，严禁装修施工人员和业主随意抛弃装修杂物。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

四、前期安全防范

前期物业管理中各种矛盾比较集中，譬如房屋质量问题，购房合同规定的内容没有兑现问题、小区配套设施没有到位问题、小区安全秩序问题等等，甚至装饰装修引起的邻里纠纷亦需物业服务企业协调解决。这些矛盾，绝大多数不是物管公司造成的，也不是物管公司能够解决的，但业主认为交了物管费，物管公司就应该负责解决。对此，物管公司既不能将所有矛盾推卸给物业建设单位，认为与己无关，更不能大拍胸口承诺解决。因为物业建设单位既然指定物管公司实施前期物业管理，就希望物管公司能为物业建设单位分忧解难，如物业服务企业将业主反映的问题不分青红皂白，直接推到物业建设单位身上，物业建设单位不满意，业主也不满意。同时物业服务企业决不能将业主反映的问题一概承诺解决，尤其是一些涉及工程质量的问题更不能擅自做主，承诺解决的具体时间。物业服务企业对业主反映的问题，首先要分清性质，弄清情况，做好解释工作，以使业主了解实情真相和解决处理的程序。同时积极协调，，根据存在问题的大小和难易程度，在最短的时间内协调解决业主反映的问题。

物业管理前期介入

总体来说，物业管理的前期介入工作分为以下几个时段和内容：

●施工期物业管理

●设施设备调试期物业管理

●竣工验收及物业接管验收期间物业管理

●前期物业管理人员安排与工作进度

一、    施工期物业管理工作

1.     熟悉施工现场和各类施工图纸。

2.     跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并作详细记录。

3.     了解设计和施工状况，各公共部分水电开关、装饰装修材料的造型及位置，环境清洁用水预留接口等。

4.     对可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题同开发商协商，进行改进。

5.     对影响大厦功能、危及设备和业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题及时同开发商洽谈解决，一时无法解决的，列出整改报告提交开发商备案处理。

二、    设施设备调试期物业管理

1.     工程部门对设备的选型、安装提出建议，对现场设施设备安装状况进行检查。

2.     工程部门参加机电设备的检测检查，建立调试档案

3.     从物业管理的角度对可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，及时通报开发商。

4.     参与设备调试，对大厦的供配电、电梯、空调（包括空调、通风及消防排烟等）、给排水（包括消防供水等）、弱电（包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等）等项目的调试，对设施设备的性能、结构、参数、工作环境和操作要领进行详细记录；编制设施设备操作维修规程和各项操作指导书。

三、    大厦竣工验收及接管验收期物业管理

   1.     大厦竣工验收

   2.     物业企业接管验收

物业按业主进驻使用的要求进行全面检查，物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面

3.     现场验收

（1）          土建工程：

■  屋面排水坡度

■  伸缩缝、地面有无滲水

■  地下室墙面有无滲水

■  地面有无空鼓及滲水

■  进出口坡道防滑

■  消防门、通道、楼梯等

（2）          装饰工程

■  各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰

■  门和门框及附件

■  护栏及扶手

■  灯具及其他小电器设施

■  外墙面包括各涂料、装饰及玻璃幕墙

■  公共区域设施设备的外装饰

■  各种标识及区域图示

■  公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等

（3）          供配电系统

■  正常供电设备

■  应急供配电设备

■  油箱及油库

■  各配电房的防鼠

■  各强电检查井内管线及电箱

■  避雷装置

■  公共照明

■  用电器具等

（4）给排水系统

 ■各供水、消防水泵及电机等

 ■各水箱、给排水管网、接头及阀门等

 ■检查井内管线、水表及阀门等

 ■化粪池及室外排污、雨水井

 ■消防栓、消防供水管网、接头、阀门等

 ■人防工程及相应供水系统等

（5）电梯系统

 ■各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等

（6）空调系统

 ■空调制冷机组、各盘管机、各风管及风口

 ■空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等（包括暖风系统）

 ■各检修口、通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。

（7）弱电系统

 ■消防报警系统（消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门等）

 ■弱电检查井内管线、接线箱等

4、资料交接

（1）产权资料：项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。

（2）技术资料：竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等）、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备（水、电、空调、电梯）及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

（3）验收资料：工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。

5、其他交接

（1）设施设备的备用备件、施工剩余材料备品等。

（2）具有保修期的设施设备施工或购买合同（保修协议也可）等。

（3）公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。

6、接管验收注意事项

（1）在接管验收前，管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题（包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等），同时要尽量统一验收标准，明确交接双方的责、权、利。

（2）接管验收不但要检查物业的质量，而且还清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等的类型、数量及其他要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。

（3）针对初验发现的问题，若属于必须改正的，书面报请施工管理方敦促施工单位返修；一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请开发商认可；属于无法返修的项目，报告开发商记录备案。

7、设施设备试运行

为保证大厦启用设备即能正常运行，必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段，在这个期间，管理处的工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，由管理处工程技术人员开始直接操作设备，但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

一、   其他前期准备工作

1、室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入

根据大厦室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划，管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况，提出相关工作建议供施工管理方参考。

2、清洁卫生与环境卫生前期介入

在大厦启用前，施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作，管理处应该予以全面配合。在此项工作中，管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等，防止腐蚀和划伤以上材料，造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。

3、消防及安全管理前期介入

大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内第一、二次装修中，许多材料是易燃品，施工现场情况复杂，极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查，及时发现危险隐患，报告施工管理方采取措施，以保证生命财产的安全。

4、外部公共关系建立

为保证今后物业管理的顺利开展，管理处经理将在大厦全面启用前，与相应的政府及公用事业各职能机构建立稳定的沟通渠道，办理相应的法律文本，并获得当局的批准。

5、业主全面进驻准备

大厦业主全面进驻之前，管理处将主动与业主沟通、协调，确定包括迁入日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬运路线、搬运时间、电梯使用等，并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中，管理处将再次确认安排事项，派有关人员在现场迎接、指引路线，同时监督搬运工人遵守有关规定，保持良好秩序，减少对其他业主的影响。

二、   前期物业管理人员安排计划与工作进度

1、人员安排计划

根据前期管理工作计划及施工进度，管理处的员工将按计划逐步招调到位。

（1）施工期人员安排及职责

①成立前期物业管理小组，组长1人，由公司总经理担任；组员4人，负责领导、指挥、安排前期物业管理工作，进一步的调查摸底，制定出具体的大厦《物业管理前期介入方案》。

②派长驻大厦施工现场管理人员3人，在中标15天后进入现场，负责与施工管理方保持密切的联系，参与施工方的日常管理工作，完成施工现场的物业管理前期工作。

（2）设备调试期人员安排与职责

成立以工程部经理为组长，由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场，参与设备调试期观摩，接受设备提供方的培训负责掌握设施设备的性能、结构、参数等，编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。

①接管验收前3个月，物业管理公司派往大厦的7名管理骨干将全部到位，负责大厦物业管理的筹备工作，包括人员招聘、培训、物资装备等。

②此阶段物业管理公司将适时派出由总经理带队的专业人员7人参与接管验收，拟定大厦《物业管理接管验收方案》，协助管理处开展工作。

③  接管验收前1个月，管理处全部人员到位。

2、工作进度

根据大厦实际情况和待业惯例，建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》，中标15天后开展前期管理。